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Guia para seu cliente: etapas da construção de uma residência ou pequena obra

Por Arq. Me. Iberê Moreira Campos equipe


Você, como Arquiteto ou Engenheiro, provavelmente já sabe muito bem como começa e termina uma obra, mas nem sempre seu cliente conhece o assunto e você tem que explicar tudo de novo a cada nova obra. Para facilitar seu trabalho, montamos um pequeno roteiro com todas as etapas, desde a compra do terreno até o habite-se. A construção de uma casa ou pequena obra passa por várias etapas como compra do terreno, projetos, escolha e compra do material de construção, contratação de mão-de-obra, fiscalização e documentação. São muitos detalhes, e nem sempre essas informações estão à mão. Pensando nisto, preparamos este pequeno guia com as dicas necessárias, acompanhe:

Comprando o terreno

O terreno é o começo de tudo, sem ele nada de obra. Assim, antes de comprá-lo é conveniente fazer um roteiro contendo localização, área a ser construída, zoneamento urbano e muitos outros detalhes que profissionais como arquitetos, engenheiros e corretores de imóveis podem (e devem) ajudar a lembrar.

Um item importante e que deve ser observado com atenção ao escolher o terreno são suas condições físicas. Verifique se não existem pontos onde a água fica empoçada, ou se ele sofreu um grande aterro. No primeiro caso, vai-se gastar mais com drenagem e impermeabilização, no segundo haverá a necessidade de fundações mais profundas e caras. Os vizinhos são boas fontes de informação, analise as obras feitas nos terrenos vizinhos, como foram feitas e se há trincas nas paredes. Se houver trincas existe uma grande possibilidade do solo da região ser instável, o que significa gasto maior para a execução de fundações adequadas.

Analisar a posição do terreno em relação ao entorno. Várias coisas podem quebrar o sossego do usuário do futuro imóvel e também podem desvalorizar o investimento, coisas como indústrias poluidoras, vizinhos barulhentos, feiras livres e obras públicas a serem executadas, como rede de água e esgoto, ruas e desapropriações. Vá até a Prefeitura, certifique-se de que não há projetos de desapropriação na área ou de tubulações passando por baixo do terreno e obtenha informações sobre o bairro e sobre o terreno a ser adquirido.

É mais garantido adquirir um terreno que já tenha uma situação definida, ou seja, que já possua vizinhos, esteja em um bairro todo ocupado, não há construção de obra pública prevista, as ruas e avenidas que servem a região possuam tamanho adequado, e assim por diante. Uma análise bem feita nesta minimiza as surpresas futuras como, por exemplo, a construção de um prédio bem na frente do lote, cobrindo a luz do Sol e diminuindo a privacidade.

Naturalmente, terrenos bem localizados e com boa topografia têm maior procura e preço mais elevado. Em contrapartida, na hora de se desfazer do imóvel será possível vendê-lo mais rápido, pois a localização de um imóvel é fator muito importante.

Outro detalhe é em relação ao acesso às futuras obras. Um lote de acesso difícil representa aumento nos custos, pela elevação do frete do material de construção e pelo comprometimento da carga, sem falar nos dias parados por falta de acesso.

Projeto

O ideal é que se tenha a assessoria de profissionais especializados desde o primeiro momento em que se cogitou fazer uma obra. Um corretor de confiança ajuda na escolha do terreno, um arquiteto e/ou um engenheiro também, cada um dentro de sua especialidade. Mas uma vez estando definido que construção será feita e o terreno comprado, é a hora de entrar em cena o Arquiteto. Este vai adequar o programa da obra ao terreno escolhido e ao orçamento disponível.

O Arquiteto trabalha em conjunto com o Engenheiro para detalhar o projeto, fazer os cálculos estruturais, o projeto de hidráulica e elétrica e outros planejamentos que garantem a solidez do investimento, sem falar do prazer que o proprietário terá em sua futura construção, ainda mais porque terá um imóvel valorizado por ter sido feito como se deve.

Material de Construção

Antes mesmo de começar a construção propriamente dita é conveniente visitar várias lojas para adequar o sonho à realidade do capital disponível. É preciso antes de tudo lembrar da qualidade do material de construção que vai ser comprado, não se esquecendo de que a qualidade dos produtos varia, da mesma forma que variam os preços de uma loja para outra, principalmente para mercadorias que ainda não tiveram suas normas de produção estabelecidas pela ABTN - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

A utilização de material com qualidade inferior causa problemas no futuro, se você não conhece bem o mercado de material de construção é altamente desejável ter a assessoria de um Arquiteto, Engenheiro ou mesmo empreiteiro experiente e que possa orientar como se deve escolher e comprar cada item que compõe a lista de materiais a serem usados na obra.

Fique atento aos prazos de entrega e confira os materiais durante a entrega, para não ter surpresas desagradáveis. Todas as notas fiscais de mão de obra e material devem ser guardadas por cinco anos após o término da obra e devem ser declaradas no imposto de renda, somando-se ao custo do terreno adquirido. A cada declaração, deve ser incluído o gasto da obra, referente ao ano anterior até o seu término. Assim, caso você precise vender o imóvel antes de 5 anos pagará menos imposto de renda sobre a valorização do imóvel.

Mão de Obra

Não se acanhe em passar para o papel tudo o que vai sendo combinado com os fornecedores, principalmente os de mão-de-obra. É aquela velha história, “o combinado não é caro”. Essa é a forma para garantir seus direitos caso apareça algum imprevisto.

Um item que muitos proprietários negligenciam e depois enfrentam problemas é em relação ao pagamento do INSS do pessoal que vai trabalhar na obra. S e ocorrer algum acidente de trabalho durante a construção o proprietário do imóvel é o responsável direto, e se a pessoa acidentada não estiver recolhendo o INSS é o proprietário que arcará com todas as despesas e indenizações. Além disto, para regularizar a obra na Prefeitura e no Registro de Imóveis o proprietário precisa apresentar as guias de pagamento do INSS e também do ISS (Imposto Sobre Serviços) pagos às empresas que forneceram mão de obra. Assim, o ideal é que o empreiteiro ou mesmo o proprietário recolha mensalmente a parcela do ISS e do INSS, para se precaver de problemas e também para não ter que arcar com o pagamento com juros e correção monetária no final da obra.

Informe-se sobre como proceder em relação às instalações e acesso aos serviços públicos. Estamos falando de coisas como despejo de entulho, aprovação do projeto na Prefeitura e outros órgãos públicos, água, esgoto, luz, telefone e gás. Lembre-se que mesmo que você não vá adquirir uma linha de telefone a curto prazo ou se a sua rua ainda não tem gás canalizado é muito mais barato e prático fazer todas as instalações necessárias durante a obra, sempre de acordo com os padrões estabelecidos pelas companhias.

Em geral, se contrata mão-de-obra por empreitada, isto é, um valor fixo estabelecido por um certo lote de serviços. Mas em situações especiais pode-se contratar por preço unitário ou por dia, só que neste caso é altamente recomendável que o proprietário contrate um Engenheiro ou Arquiteto especializado em obras para assessorá-lo pois o custo da obra pode fugir totalmente de controle.

Documentação para o Habite-se

O fim da obra propriamente dita marca o início de uma nova etapa: a regularização da mesma junto aos órgãos públicos. Estamos falando do INSS, da Prefeitura e do Cartório de Registro de Imóveis. Terminada a obra, o proprietário ou seu profissional contratado (Arquiteto ou Engenheiro) deverá solicitar o “habite-se”, nome vulgar para o “Auto de conclusão” da construção. Este é pedido junto à Prefeitura, que possui uma tabela que classifica a categoria da obra, definindo o custo por metro quadrado e o quanto deveria ter sido recolhido de ISS e INSS.

É neste momento que você apresentará as guias recolhidas do ISS e, se houver alguma diferença do valor calculado pela Prefeitura, esta deverá ser paga. Feito este acerto o proprietário poderá solicitar o “habite-se”.

Para regularizar a construção no terreno deve-se solicitar junto ao INSS a Certidão Negativa de Débito (CND) que também, como a Prefeitura, poderá solicitar alguma diferença a ser paga, para a emissão da CND.

Com esta certidão em mãos, o carnê do IPTU do terreno (ou ITR para imóveis rurais) e o auto de conclusão da obra (“habite-se”) o proprietário ou seu representante deverá ir ao Cartório de Registro de Imóveis da região para poder “Averbar” a construção no terreno, ou seja, fazer constar dos registros públicos que no lote de terreno tal e tal foi feita uma construção com tais e tais características.

O processo de construção é trabalhoso, mas a sua recompensa é alta, principalmente se o proprietário estiver construindo para uso próprio. Uma residência feita “sob medida” costuma ser bem melhor do que as comerciais, desde que o proprietário tenha tido a boa idéia de contratar bons profissionais para assessorá-lo em cada etapa. Nada mais desastroso do que aqueles que se metem a construir por conta própria, achando que o pedreiro pode dar uma boa mão e que, por ter lido pilhas de revistas sobre construção, acham que já podem dispensar o uso de um bom Arquiteto ou Engenheiro.

Publicado em 23/01/2007 às 08:23 hs, atualizado em 17/08/2017 às 09:48 hs


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